Prouver le vice caché, preuve du vice caché, contre-preuve, fardeau de la preuve, gravité du vice, vice en germe, cause du vice, antérieur à la vente, acheteur prudent, rapport d’expertise, témoin expert, éclairer tribunal, diminution du prix, construction immobilière.
Malgré certaines présomptions en faveur de la partie demanderesse dans un recours en vices cachés, il demeure que le fardeau de prouver l’existence du vice lui incombe.
Établir l’existence du vice caché en utilisant la meilleure preuve
La preuve qu’on entend produire doit être la plus fiable possible. La source même des faits est une meilleure preuve qu’une supposition de ceux-ci. Les éléments introduits en preuve doivent être fiables et doivent revêtir la plus grande force probante possible.
La meilleure preuve des faits est le témoignage direct qui consiste en la déclaration d’une personne, le témoin, qui relate les faits qu’elle a personnellement vus ou entendus.
Expertise judiciaire en vice caché
La preuve par témoignage d’un témoin expert par laquelle ce dernier peut émettre son opinion sur les faits mis en par preuve testimoniale s’appelle une expertise en vice caché.
Le rôle du témoin expert est d’éclairer le tribunal dans des domaines où il possède des connaissances ou une expérience qui dépassent celles du profane.
Avant d’interroger l’expert sur le contenu de son rapport, il faut établir sa compétence, cette preuve se faisant par la production du curriculum vitae de l’expert. Le rapport d’expertise doit de plus avoir été communiqué préalablement à la partie adverse.
La preuve d’expert est recevable pour donner à la cour des renseignements scientifiques qui, selon toute vraisemblance, dépassent l’expérience et la connaissance d’un juge ou d’un jury.
Preuve technique authentique, le code du bâtiment
En vice caché immobilier, les codes et des normes du bâtiment constituent une preuve écrite authentique précieuse pour l’analyse du vice de construction ou de la malfaçon.
Le Code de construction, ainsi que les normes de conception, des matériaux ainsi que des méthodes d’installation qui y sont spécifiées, font partie de la Loi sur le bâtiment.
Le rapport d’expertise de l’expert devra aider le tribunal à comprendre les faits et la preuve technique en matière de Code de construction et de normes du bâtiment utilisés dans construction immobilière.
Selon le besoin, le rapport analyse et commente les exigences des codes de construction, des normes et règlements pertinentes au litige, selon l’époque du vice.
Le rapport d’expertise légale contient l’analyse des vérifications technique qui ont été réalisées sur le site, ainsi que l’analyse des faits complémentaires pertinents au litige tels que l’historique du bâtiment, des documents spécifiques au dossier particulier, tels que les plans et le contrat de construction, le rapport d’inspection préachat, l’acte de vente de l’immeuble, ainsi que d’autres rapport d’expertise.
Le rapport d’expertise
Le rapport contient une description de la mise en situation, de l’historique en lien avec le vice caché, ainsi que du mandat qui a été confié à l’expert.
Le rapport inclut les documents de référence qui ont consultés par l’expert dans l’exécution de l’expertise du bâtiment.
Le rapport de l’expert inclut la date de la visite d’inspection des lieux et le numéro civique ou de cadastre de l’immeuble ou du bâtiment inspecté.
Le rapport inclut les résultat de l’inspection, incluant les observations visuelles, les mesures, relevés de détection aux instruments, les sondages intrusifs, et toute autre méthode d’inspection utilisée par l’expert.
Les calculs requis sont décrits, selon le besoin du dossier.
Le rapport inclut un commentaire et une analyse des mesures, relevés et des observations en lien avec le vice à l’étude.
Selon le cas, le rapport inclut la référence technique pertinente à l’analyse du vice, incluant les règlements, les codes de construction, les normes, les règles de l’art, les spécifications des fabricants, les études et tout autre document à l’appui de l’opinion présentée.
Au besoin, le rapport inclut la description des travaux de construction ou de réparation, selon les codes et normes applicables requis pour la correction du vice.
Le vice caché selon l’article 1726 du Code Civil du Québec
L’article 1726 du Code Civil du Québec (CCQ) ci-dessous est le fondement du recours en vice caché. Le bâtiment inclut le terrain et le sol de construction du bâtiment. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Preuve et contre-preuve du vice caché
En matière de construction immobilière, la preuve de la gravité du vice est établie par l’évaluation du coût de sa réparation en lien avec le prix d’achat, selon sa définition à l’article 1726 du CCQ ci-dessus.
La preuve doit être à l’effet que le vice, ou le vice en germe, existait avant la vente de l’immeuble. Il suffit que le vice en germe existait avant la vente, alors que son ampleur se manifeste après l’achat, pourvu que sa cause soit antérieure à la vente. Il s’agit de la preuve de l’antériorité du vice.
Il doit être mis en preuve que le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente.
Finalement, preuve doit mettre en évidence que le vice n’était pas apparent pour un acheteur prudent et diligent, lors de l’achat de l’immeuble.
La contre-preuve est le droit apporter une réplique à la preuve faite
Qualité de la preuve et de la contre-preuve
La qualité de la preuve varie, selon les besoins des tribunaux et la compétence de l’expert.
L’expertise a pour but d’éclairer le tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée. C.p.c.Q, article 231.
Le rôle et les qualités personnelles de l’expert et ainsi que de l’expertise recherchés sont définis dans le Code de procédure civile du Québec:
Le tribunal apprécie la crédibilité des témoins experts, ainsi que la valeur scientifique ou technique des faits qu’ils relatent ou des opinions qu’ils émettent dans leur rapport d’expertise.
Le juge tient compte en plus de la nature et de l’objet de l’expertise, de la qualification et de l’impartialité de l’expert, de l’ampleur et du sérieux de ses recherches, ainsi que du lien entre l’opinion proposée et la preuve.
Pour les compétences et qualifications professionnelles d’un expert en vice caché demandez ici son curriculum vitae.
Note: Cette information sur la preuve en vice caché du bâtiment n’est pas un avis ou un conseil juridique. Votre avocat et votre notaire sont vos meilleurs conseillers en matière légale.
Sources : Code civil, Québec; Code de procédure civile, Québec et L’expert, recevabilité, qualification et force probante, Formation continue ; Barreau du Québec.
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