Vice caché bâtiment; expertise légale; expertise indépendante, cause, origine; antériorité du vice; évaluation , pied carré, code construction, norme, age, malfaçon; coût réparation; contre expertise, ingénieur, génie forensique.

Les experts en bâtiment de BEBEXPERTS possèdent une solide expertise professionnelle en matière de vices cachés, avec une formation scientifique et une formation en matière de vices cachés du bâtiment.

Vice caché immobilier, perte d’usage, diminution du prix.

Un vice est une défectuosité ou un problème majeur qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité et son prix. L’usure normale étant exclue, l’origine du vice est généralement une malfaçon importante dans la construction de l’immeuble. Il convient de rappeller le Code Civil à ce sujet:

Les vices cachés; garantie de qualité; Code civil du Québec.

Le vendeur de l’immeuble est redevable en vertu de de la garantie de qualité, notamment la garantie contre les vices cachés: Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus . CCQ Art. 1726.

Dans le cas de vices cachés immobiliers, les points suivants sont à considérer :

• S’agit-il d’une perte d’usage en lien avec l’usure normale de l’immeuble en lien avec l’époque de la construction?
• Le vice caché existait-il, ou avait-il déjà débuté (vice en germe) lors de l’achat de l’immeuble?
• Le vice caché a-t-il été divulgué (par écrit) dans la déclaration du vendeur?
• Le vice caché est-il grave, occasionnant une perte d’usage anormale, partielle ou totale, du bâtiment?
• Le coût de la méthode de réparation envisagé est-il important?
• Un indice permettant de soupçonner la présence du vice caché était-il apparent, lors d’un examen prudent et diligent de l’immeuble, avant l’achat?
• La découverte d’un vice caché doit être dénoncée par écrit au vendeur dans les meilleurs délais.

Coût du vice et valeur de l’immeuble

L’évaluation du coût de réparation du vice permet d’évaluer comment il affecte valeur de l’immeuble. Le calcul d’estimation du dommage permet d’en estimer le prix.

Lors de l’examen de l’immeuble grevé d’un vice caché, l’expert est amené à examiner la nature du défaut, à déterminer les travaux de construction correctifs requis et à en évaluer le coût. L’impact sur la valeur vénale de l’immeuble est examiné.

L’inspection d’expert indépendant pour une opinion professionnelle

Pour une évaluation neutre et objective, l’avis de l’expert indépendant membre de son ordre professionnel, est conforme au code de déontologie conçu pour la protection du public. Il est libre d’intérêts commerciaux en lien avec la vente de services futurs, par exemple l’avis de l’entrepreneur intéressé à la vente de services de construction.

L’avis de l’expert indépendant est également libre de conflits d’intérêts en lien avec des services qui ont été rendus dans le passé concernant l’immeuble en question. Par exemple, l’inspecteur préachat qui pourrait avoir omis de constater un vice apparent, lors de son inspection du bâtiment.

L’expert professionnel indépendant vous procure un avis technique neutre et objectif. C’est le bon choix lorsque qu’un besoin d’impartialité se fait sentir

L’expert possède une formation et technique sur le Code du bâtiment et les normes de construction, jumelée une solide expérience de la construction, sur le terrain.

Pendant son examen des lieux, l’expert examine plusieurs éléments déficients dont certains sont mineurs ou anodins. D’autres sont majeurs avec des conséquences parfois très importantes et dommageables.

Les solutions appropriées de réparation ou de construction sont alors recommandé par l’expert indépendant, selon le constat des observations sur les lieux les normes de construction.

Selon le besoin, il possède les qualités de l’expertise légale et les qualifications de l’expert en vice caché bâtiment qui vous accompagnera dans votre démarche juridique.

L’expertise légale en vice caché, ses attributs, Code procédure civile

Il convient de rappeler les attributs de l’expertise légale en droit Québecois: L’expertise : chapitre II, Code de Procédure civile, 2014, c. 1. et Les cas d’ouverture à l’expertise. section I, 2014, c. 1

L’expertise a pour but d’éclairer le tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée. article 231. 2014, c. 1. a. 231.

L’expertise consiste, en tenant compte des faits relatifs au litige, à donner un avis sur des éléments liés à l’intégrité, l’état, la capacité ou l’adaptation d’une personne à certaines situations de fait, ou sur des éléments factuels ou matériels liés à la preuve … Elle peut également consister en la vérification de l’état ou de la situation de certains lieux ou biens. 2014, c. 1. a. 231.

Expertise légale en vice caché, le témoin expert

Le tribunal apprécie la crédibilité des témoins experts, ainsi que la valeur scientifique ou technique des faits qu’ils relatent ou des opinions qu’ils émettent .

Le témoignage d’expert est admissible pourvu que l’expert possède les qualités requises et que son témoignage soit nécessaire ou utile au tribunal aux fins de trancher des questions de caractère technique ou scientifique sur le vice caché.

Le juge tient compte de plus de la nature et de l’objet de l’expertise, de la qualification et de l’impartialité de l’expert, de l’ampleur et du sérieux de ses recherches, ainsi que du lien entre les opinions proposées et la preuve.

Pour recommander les travaux correctifs appropriés, l’expert choisi devra être en mesure de lire les plans de construction, d’effectuer les calculs de quantités requis pour l’évaluation des coût de construction ou le quantum, comprendre et interpréter les normes de construction de l’époque ainsi que les normes et les Codes contemporains.

La déclaration de l’expert en expertise de vice caché

L’article 235 C.p.c prévoit maintenant la déclaration par l’expert à l’exécution de sa mission d’expertise du vice caché:

Je déclare que j’exécuterai ma mission en tant qu’expert avec objectivité, impartialité et rigueur. Afin d’éclairer le tribunal dans sa prise de décision, je donnerai un avis au meilleur de mes compétences sur les points qui me seront soumis en tenant compte des faits relatifs au litige. J’informerai, sur demande, le tribunal et les parties de mes compétences professionnelles, du déroulement de mes travaux et, le cas échéant, des instructions que j’aurai reçues d’une partie.

Je respecterai les délais qui me seront donnés et, au besoin, demanderai au tribunal les directives nécessaires pour accomplir ma mission.

Le rapport d’expertise légale du bâtiment, est destiné au dossier du tribunal à des fins de responsabilité et résolution litiges en construction, malfaçons et vices cachés.

Qualification de l’expert, expertise du vice de construction immobilier

L’essentiel de l’ expertise légale en bâtiment consiste à faire un examen du vice pour en déterminer la cause. Nos experts possèdent une formation scientifique en bâtiment jumelée à une solide expérience sur le terrain.

Pour témoigner de manière probante sur la preuve qu’il présente dans son rapport, l’expert fera ses observations et les mesures requises sur les lieux

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Votre expert devra pouvoir faire le lien entre les faits observés et les opinions émises, car il devra contre expertiser le rapport de l’expert la partie adverse.

Pour établir le bon diagnostic, l’expert retenu devra être compétent dans son investigation visant à déterminer l’origine du vice caché et sa cause.

L’expert sera en mesure de faire l’investigation technique, la prise de mesure, le sondage et l’analyse selon les normes et règles de l’art de la construction et de la science du bâtiment.

Pour qualifier le vice, l’expert recherché devra rechercher les faits techniques et les analyser en fonction des normes et les Codes de construction du bâtiment qui étaient en vigueur à l’époque de la construction du bâtiment.

Évaluation du coût des travaux correctifs du vice, quantum.

Les codes de construction sont les documents qui servent de fondement à la majeure partie de la réglementation provinciale et territoriale en matière de construction, d’énergie et de sécurité au Canada.

Pour l’évaluation du coûts de construction notre expertise légale se base sur des travaux conformes aux calculs de coûts standards des codes de construction contemporains, en vue de l’évaluation du quantum.

Deux méthodes, soit la méthode d’estimation du coût standard au pied carré, et la méthode du temps et matériel, sont utilisés pour permettre une estimation précise des coûts de réparation.

Évaluation du coût standard au pied carré

La base de la méthode du coût standard au pied carré consiste à relever les mesures des travaux correctifs qui seront requis lors de l’inspection du vice, pour permette le calcul des aires en pieds carrés ou mètres carrés des travaux. Pour certains types de vices, les volumes en pieds cubes ou mètre cubes sont requis.

Évaluation selon taux horaire et matériel

Méthode complémentaire, la méthode du temps et matériel nécessite une bonne connaissance du processus de construction, car en plus des quantités, elle requiert la connaissance des divers métiers, des rendements horaires ainsi que des matériaux requis. Dans le cas des réparations et travaux correctifs en vice caché, il est souvent nécessaire d’utiliser cette méthode considérant que les estimations aux pieds carrés sont limitées aux travaux de remplacement de surface ou de volumes, et elle n’inclut pas les travaux d’appoint, d’ajustement ou de ragréage fréquemment rencontrés dans la réparation des vices dans les immeuble existants.

Les coûts horaires standards de la main-d’œuvre dans l’industrie de la construction servent, à déterminer le coûtant de la main-d’œuvre, selon le décret de construction. Le coût de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) s’ajoute. Ce montant varie pour chaque entreprise en fonction de divers facteurs de santé et de sécurité au travail.

Ces deux méthodes de coût considèrent séparément les diverses composantes du terrain et du bâtiment, et ils compilent la valeur des travaux en faisant la somme des estimations.

Amortissement et valeur ajoutée à l’immeuble

Les travaux de réparation du vice sont des nouveaux travaux de construction, exécutés selon le Code de construction en vigueur au moment des travaux.

La valeur à neuf des travaux correctifs du vice selon les normes contemporaines constituent un ajout de valeur, ou une plus-value, en raison du remplacement d’une composante usée par une composante neuve. Or, dans le cas d’un immeuble existant grévé d’un vice caché, la garantie qualité ne couvre pas l’usure normale lorsque l’acheteur devait s’attendre à détérioration par cette usure.

Un acheteur ne peut ainsi s’attendre à recevoir le plein remboursement de l’ajout de la valeur à neuf des travaux de construction correctifs du vice qui sont effectués sur son immeuble.

Dans le cas de l’évaluation du dommage par un vice dans un immeuble existant, le coût des travaux de construction correctifs sont réduit par l’amortissement ou dépréciation accumulé au fil des ans, c’est-à-dire l’usure physique existante en fonction de l’âge de l’immeuble.

Dépréciation des travaux de réparation du vice, quantum

La détermination de la valeur des travaux de construction dépréciée applicable permet de d’établir la valeur de la réclamation dans la détermination du quantum.

L’évaluation d’expert inclut la dépréciation applicable pour tenir compte de la plus-value qu’apporteront les travaux de construction apportés à l’immeuble. Il s’agit essentiellement de la dépréciation physique qui est la détérioration générale des matériaux de construction causée par le vieillissement de l’immeuble. La dépréciation physique est évaluée selon la durée vie de chacune des composantes du bâtiment,

Le taux de dépréciation varie selon l’usure en fonction de l’âge de la composante au moment de la découverte du vice, de l’âge de la composante au moment de l’achat de l’immeuble, ainsi que la durée de vie propre à chaque composante de la construction du bâtiment.

Chaque composante a une durée de vie différente. Parfois, la même composante peut avoir des durées de vies différentes selon son niveau de qualité et son coût d’achat initial, par exemple le bardeau de couverture de durée 15 ans, 20 ou 30 ans.

Le calcul de la dépréciation applicable permet à l’expert de déterminer la valeur actualisée de la réclamation, c’est-à-dire le montant que l’acheteur peut réellement s’attendre à obtenir, compte tenu de l’âge de l’immeuble/de la composante viciée.

Les matériaux, méthodes, normes, règles de l’art de la construction.

En matière d’expertise légale en construction immobilière, l’expert se réfère aux principes reconnus de la science du bâtiment, aux Codes du bâtiment, aux normes ainsi qu’aux règles de l’art.

L’expertise légale établi le lien entre le vice et la malfaçon, ou la non-conformité au Code du bâtiment.

La qualité essentielle d’une expertise légale probante en construction repose sur la qualité de la preuve technique objective, notamment les observations, les mesures, et les résultats des essais à l’appui des opinions présentées.

Usure normale ou malfaçon? Code du bâtiment d’époque.

L’expertise doit déterminer s’il s’agit d’une perte d’usage en lien avec l’usure normale de l’immeuble ou un défectuosité reliée malfaçon de l’époque de la construction.

Selon le besoin, le rapport analyse et commente les exigences des Codes, des normes et règlementations pertinentes au litige. Pour ce faire, BEBEXPERTS possède une bibliothèque de références de Codes de construction d’époque, incluant tous les Codes du Bâtiment du Canada publiés.

L’expertise en matière des codes et des normes du bâtiment est nécessaire à l’analyse du vice de construction ou de la malfaçon.

Le rapport d’expertise légale contient l’analyse des vérifications technique qui ont été réalisées sur le site, ainsi que l’analyse des faits complémentaires pertinents au litige tels que l’historique du bâtiment, des documents spécifiques au dossier particulier, tels que les plans et le contrat de construction, le rapport d’inspection préachat, l’acte de vente de l’immeuble, ainsi que d’autres rapport d’expertise.

Antériorité, datation et origine du vice caché.

Une question à laquelle l’expertise doit répondre: Le vice caché existait-il, ou avait-il déjà débuté (vice en germe) lors de l’achat de l’immeuble?

Pour donner des explications probantes au tribunal quant à l’époque et la nature d’une défectuosité, l’expert choisi devra être en mesure de formuler des explications techniques sur les règles de l’art de l’époque de la construction des bâtiments.

L’expert devra également éclairer la cour sur l’origine et l’antériorité du vice ou du sinistre, en utilisant selon le besoin des techniques de datation appropriées.

Au-delà de la qualification scientifique, qui assure d’une méthodologie objective, fondée sur les règles de l’art et la science du bâtiment, les experts en bâtiment sont également des professionnels expérimentés sur le terrain, ayant réalisé de nombreuses expertises légales.

Expertise légale en vices cachés, l’expérience

Depuis 25 ans, l’expertise légale du bâtiment fait partie de notre quotidien.

Les experts en bâtiment de BEBEXPERTS ont été reconnus experts par la Cour en matière de vice cachés et de vices de construction.

Ils sont disponibles pour vous assister lors d’une consultation professionnelle sur un problème du bâtiment, l’analyse de documents de construction, ou si vous soupçonnez la présence d’un vice caché.

Pour plus d’information contactez nous ici : https://bebexperts.com/#contact

Solutions sur mesure en évaluation du vice caché et en expertise légale du bâtiment.

Note: Cette information sur le vice caché immobilier n’est pas un avis ou un conseil juridique. Votre avocat et votre notaire sont vos meilleurs conseillers en matière légale.

Sources : Code de procédure civile, Québec et L’expert, recevabilité, qualification et force probante, Formation continue ; Barreau du Québec.

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BEBEXPERTS: Solutions d’experts en vices cachés.