Vice caché immobilier; expertise légale, évaluation coûts, réparation, estimation dommage, expert indépendant, datation vice, antériorité, code construction vigueur; norme; époque, contre expertise, ingénieur, génie forensique.
L’antériorité du vice à l’achat de l’immeuble, soit l’existence du vice avant la date de l’achat, est une condition de la Garantie de qualité, aussi appelée la garantie contre les vices cachés.
Il revient à l’acheteur de prouver que le vice était antérieur à la vente. Le vice peut n’avoir existé qu’en germe, c’est-à-dire que les effets du vice peuvent se manifester après la vente, pourvu que la cause soit antérieure à la vente.
La qualité des inspections, et les qualifications des experts varient. En présence d’un indice de vice caché, d’un vice de construction ou d’un sinistre, vous cherchez le bon expert .
Le choix du bon expert pour l’inspection est déterminant pour prendre la bonne décision, parmi les choix techniques qui s’offrent à vous.
Lors de son examen du vice l’expert examine plusieurs éléments déficients dont certains sont mineurs ou anodins. D’autres sont majeurs avec des conséquences parfois très importantes.
Lors de l’inspection dans l’immeuble, l’expertise en construction permet de recueuillir les informations pertinentes sur la date de la construction ou de la rénovation du bâtiment. Les composantes qui ont parfois été installées à des dates différentes sont examinées sur le site du sinistre, ou du vice. .
Pour la datation de l’origine du vice l’expert utilise la méthode scientifique, son expérience en construction, ainsi que la connaissance des codes et normes en date de l’époque de la construction du bâtiment.
L’expert indépendant pour une opinion professionnelle
Pour une évaluation neutre et objective, l’avis de l’expert indépendant membre de son ordre professionnel, est conforme au code de déontologie conçu pour la protection du public.
Il est libre d’intérêts commerciaux en lien avec la vente de services futurs, par exemple l’avis de l’entrepreneur intéressé à la vente de services de construction.
Il est également libre de conflits d’intérêts en lien avec des services qui ont été rendus dans le passé concernant l’immeuble, par exemple l’inspecteur qui pourrait avoir omis de constater un vice apparent, lors de son inspection préachat avant la transaction immobilière.
L’expert professionnel indépendant vous procure un avis technique objectif. C’est le bon choix lorsque qu’un besoin d’impartialité se fait sentir
L’expert possède les connaissances techniques requises sur le Code de construction, les normes et les règles de l’art du bâtiment, jumelée une solide expérience de la construction, sur le terrain.
Pendant son examen des lieux, l’expert examine plusieurs éléments déficients dont certains sont mineurs ou anodins. D’autres sont majeurs avec des conséquences parfois très importantes et dommageables.
Le diagnostic et les solutions appropriées de réparation ou de correction du vice sont alors recommandé par l’expert indépendant, selon le constat des observations sur les lieux les normes de construction.
L’expert possède les qualités de l’expertise légale et les qualifications de l’expert en vice caché bâtiment qui vous accompagnera dans votre démarche juridique.
L’embauche d’experts indépendants externes pour des dossiers de litige n’est pas rare en affaires. Lorsque les ressources internes ne peuvent suffire et qu’un besoin d’impartialité se fait sentir, les organismes et les municipalités font appel à un expert indépendant.
Voici les qualités de l’expertise légale et les qualifications de l’expert en vice caché bâtiment qui vous accompagnera dans votre démarche juridique.
Expertise légale; qualités recherchées
Le rôle et les qualités personnelles de l’expert et ainsi que de l’expertise recherchés sont définis dans le Code de procédure civile du Québec, cité ci-dessous:
L’expertise a pour but d’éclairer le tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée. C.p.c.Q, article 231.
Le témoignage d’expert au tribunal est admissible pourvu que l’expert possède les qualités requises et que son témoignage soit nécessaire pour décider des questions techniques ou scientifiques sur le vice caché.
Pour éclairer le tribunal, quelles sont les qualités attendues dans la démarche et choix de la compétence votre expert?
Le rapport d’expertise de l’expert devra aider le tribunal à comprendre les faits et la preuve technique en matière de normes de construction de bâtiments.
Le tribunal apprécie la crédibilité des témoins experts, ainsi que la valeur scientifique ou technique des faits qu’ils relatent ou des opinions qu’ils émettent dans leur rapport d’expertise.
Le juge tient compte en plus de la nature et de l’objet de l’expertise, de la qualification et de l’impartialité de l’expert, de l’ampleur et du sérieux de ses recherches, ainsi que du lien entre les opinions proposées et la preuve.
Lors du mandat d’expertise en vice caché, ou de l’investigation du sinistre, les experts sont parfois appelés à établir la date du vice de construction
La personne compétente: votre meilleur choix
Pour témoigner de manière probante sur la preuve qu’il présente dans son rapport, l’expert fera ses observations et les mesures requises sur les lieux
mesure 
détection 
sondage
Votre expert devra pouvoir faire le lien entre les faits observés et les opinions émises, car il devra contre expertiser le rapport de l’expert la partie adverse.
Pour établir le bon diagnostic, l’expert retenu devra être compétent dans son investigation visant à déterminer l’origine du vice caché et sa cause.
L’expert sera en mesure de faire l’investigation technique, la prise de mesure, le sondage et l’analyse selon les normes et règles de l’art de la construction et de la science du bâtiment.
Pour qualifier le vice, l’expert recherché devra rechercher les faits techniques et les analyser en fonction des normes et les Codes de construction du bâtiment qui étaient en vigueur à l’époque de la construction du bâtiment.
Pour évaluer les travaux correctifs appropriés, l’expert choisi devra être en mesure de lire les plans de construction, d’effectuer les calculs de coûts de travaux requis pour l’estimation du quantum, comprendre et interpréter les normes de construction de l’époque ainsi que les normes et les Codes contemporains.
Deux erreurs à éviter
L’inspection avant achat des vices apparents
Une erreur commune est de penser que l’inspection commune ‘préachat‘ en bâtiment serait une expertise en vice caché. L’inspection préachat ne permet pas de déceler le vice caché, mais le vice apparent.
Il convient de citer les deux principales normes régissant la pratique des inspecteurs en bâtiment:
Les normes de pratique sont établies en considérant que l’inspection d’un bâtiment résidentiel ne correspond ni à une expertise, ni à une vérification de conformité aux codes et normes régissant le secteur de la construction. (Source: Norme de pratique de l’Ordre des technologues professionnels du Québec, Ordre des architectes du Québec, Ordre des évaluateurs agrées du Québec)
La présente Norme tient compte du fait que l’inspection visuelle de bâtiments n’est pas une expertise. Elle n’est pas une vérification de conformité aux codes du bâtiment, ni aux normes et règlements régissant le secteur de la construction et le secteur de la santé et sécurité, ni aux normes et règlements régissant l’assurabilité du bâtiment pour tout risque d’assurance. (Norme de pratique de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec)
Selon les normes de l’industrie, l’inspection commune en bâtiment n’est pas une expertise.
Elle ne traite pas des normes et des codes de construction, alors que la connaissance des normes de construction est un des fondements de l’expertise en vice caché du bâtiment.
La qualification et la prestation de service limitée de l’inspecteur en bâtiment n’est pas celle requise d’un expert pour l’expertise d’un vice caché.
L’expert est une personne et non une société.
L’expert est parfois est confondu avec l’entreprise, alors que ce n’est pas l’entreprise qui est qualifiée et entendue à titre d’expert par le tribunal, mais la personne qui réalisera l’inspection.
Antériorité, datation et origine du vice, du sinistre.
L’expert devra éclairer la cour sur l’origine et l’antériorité du vice ou du sinistre, en utilisant selon le besoin, des techniques de datation appropriées.
Pour être opposable au vendeur, l’acheteur doit prouver que le vice caché, ou le vice en germe, existait avant la transaction de l’immeuble.
Pour donner des explications probantes au tribunal quant à l’origine et la nature d’un vice caché ou la cause du sinistre, l’expert choisi devra être en mesure de formuler des explications techniques ou scientifiques sur les règles de l’art de l’époque de la construction des bâtiments.
La qualité des expertises et les qualifications des experts varient. La décision du choix du bon expert est déterminante. Depuis 25 ans, l’expertise en vice caché fait partie de notre quotidien.
Le bon choix
Pour les compétences et qualifications professionnelles en matière d’expertise en vice caché de votre expert demandez ici son curriculum vitae.
Note: Cette information sur le choix de votre expert en vice caché du bâtiment n’est pas un avis ou un conseil juridique. Votre avocat et votre notaire sont vos meilleurs conseillers en matière légale.
Sources : Code de procédure civile, Québec et L’expert, recevabilité, qualification et force probante, Formation continue ; Barreau du Québec.
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