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Comment reconnaître un vice caché | expertise inspection bâtiment

Identifier le vice caché, reconnaître un vice caché dans une maison, vice occulte, différencier entre le vice caché et le défaut, selon l’article 1726 CCQ, diminution d’utilité, dévaluation, bâtiment, impropre à l’usage, évaluation travaux construction, acheteur prudent, expertise, diminution du prix, expertise inspection.

Dans le marché immobilier, la revente des maisons est à parfois à l’origine de litiges en vice caché. Lors de son l’inspection, l’expert est amené à reconnaître et à différencier entre le vice caché et le simple défaut.

Les principes de la garantie de qualité du vendeur en droit québecois, anciennement connue sous la garantie contre les vices cachés, permettent d’identifier la nature du vice caché, qui est également désigné de vice occulte.

L’identification de ses éléments constitutifs permet reconnaître les attributs du vice caché.

Un vice caché comporte deux éléments distincts: le vice, avec ses propres caractéristiques, ainsi que son aspect caché, qui a lui aussi son caractère précis. Pour savoir reconnaître le vice caché, il est utile d’identifier ces deux composantes.

Lors de l’expertise du bâtiment, le vice caché se reconnaît par sa définition selon l’article 1726 du Code Civil du Québec. Il convient de s’y référer pour savoir comment reconnaître un vice caché.

Le vice caché selon l’article 1726 du Code Civil du Québec

L’article 1726 du Code Civil du Québec (CCQ) ci-dessous est le fondement du recours en vice caché dans l’immobilier. L’immeuble inclut le terrain et le sol de construction du bâtiment. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Identifier la nature du vice; diminution de l’usage de l’immeuble

Un vice est un défaut qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminue tellement l’utilité qu’un acheteur prudent ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix s’il l’avait connu.

Il s’ensuit que pour le reconnaître et l’identifier correctement, un vice doit être différencié d’un défaut. Dans la maison, le vice est essentiellement un défaut majeur qui est coûteux à réparer.

Le vice caché se reconnaît par une perte d’utilité de l’immeuble pour l’acheteur, soit la perte partielle ou complète de la fonctionnalité d’une ou de plusieurs de ses composantes comparativement au prix qu’il a payé.

Lorsque qu’un vice réduit l’usage, ou l’utilité attendue de l’immeuble, une évaluation objective de l’utilité diminuée permet d’évaluer la baisse de prix de vente de l’immeuble.

La nature objective et quantifiable de l’utilité de l’immeuble.

La diminution est une décroissance, ou une dévaluation qui est quantifiable. En construction, la quantification de cette diminution est établie par l’évaluation du coût des travaux de réparation du défaut, en lien avec le prix d’achat.

La dépréciation prix à neuf des travaux correctifs est appliquée selon l’usure normale attendue de l’élément vicié, au moment de l’achat.

L’évaluation des travaux correctifs du vice permet d’établir la diminution de l’utilité de l’immeuble, par rapport au prix payé.

Identification d'un vice caché souvent coûteux à réparer: l'infiltration d'eau au sous-sol.
Identification d’un vice caché souvent coûteux à réparer: l’infiltration d’eau au sous-sol.

La nature occulte du vice caché

Le terme caché se définit par sa nature inconnue et occulte à l’acheteur , lors de son achat de l’immeuble. Deux conditions sont requises: le vice caché est invisible à l’inspection visuelle, et l’acheteur n’en a pas été avisé par le vendeur.

La nature caché d’un vice se reconnaît également par son contraire, soit le vice qui peut être constaté par l’acheteur, tel que défini selon l’article 1726 du Code Civil du Québec:

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Il s’agit ici de la norme de l’acheteur raisonnable, c’est à dire un acheteur qui est prudent et diligent, lors de son achat. L’omission de recourir à un expert, lorsque l’acheteur ne possède pas la connaissance requise du bâtiment pour constater un vice apparent, est parfois considéré comme négligente.

Enfoui dans le sol, un vice  caché  est identifié dans la fondation.
Enfoui dans le sol, un vice caché est identifié dans la fondation.

Sources : Code civil, Québec; Code de procédure civile, Québec et L’expert, recevabilité, qualification et force probante, Formation continue ; Barreau du Québec; La Garantie de qualité du vendeur en droit Québecois, Jeffrey Edwards, 1998.

Note: Cette information sur la reconnaissance du vice caché du bâtiment n’est pas un avis ou un conseil juridique. Votre avocat et votre notaire sont vos meilleurs conseillers en matière légale.

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