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Une condition de recevabilité du vice est que Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien (l’immeuble) et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. (Code Civil du Québec).

Il s’agit de la gravité du défaut de l’immeuble: l’impropriété à l’usage destiné, ou réduction son de l’utilité.

Coût du vice et valeur de l’immeuble

L’évaluation du coût de réparation du vice permet d’évaluer comment il affecte valeur de l’immeuble. Le calcul d’estimation du dommage permet d’en estimer le prix.

Lors de l’examen de l’immeuble grevé d’un vice caché, l’expert est amené à examiner la nature du défaut, à déterminer les travaux de construction correctifs requis et à en évaluer le coût. L’impact sur la valeur vénale de l’immeuble est examiné.

Classification du dommage: vice ou usure normale

Le fondement de l’évaluation du dommage est fondé sur le principe que la vétusté de l’immeuble, soit l’usure normale, ne constitue pas un vice. Tout bien jouit d’une durée déterminée. Par ailleurs, sur le plan fiscal les immeubles sont des biens amortissables en fonction de leur usure au fil des ans.

La garantie légale en vice caché ne couvre pas l’usure normale lorsque l’acheteur devait s’attendre à la détérioration survenue.

Dans le cas de l’évaluation du dommage par un vice dans un immeuble existant, le coût de construction est réduit par l’amortissement de depréciaton accumulé au fil des ans, c’est-à-dire l’usure physique existante en fonction de l’âge de l’immeuble.

La détermination de la valeur des diverses composantes des travaux de construction, dépréciée en fonction de l’usure applicable permet de d’établir la valeur réelle du dommage et de la réclamation.

Il s’agit de la valeur que l’acheteur peut s’attendre à obtenir, compte tenu de l’âge de la composante viciée dans l’immeuble, dans l’éventualité où le tribunal conclurait à vices cachés.

Pour recommander les travaux correctifs appropriés, l’expert se réfère au codes et normes de construction de l’époque ainsi qu’aux codes et aux normes construction contemporains. Il consulte au besoin les plans de construction de l’immeuble.

Lorsque les travaux de réparation conformes sont définis, l’expert est ensuite en mesure d’effectuer les calculs de coûts de travaux requis pour l’évaluation des travaux correctifs du dommage en lien avec le vice.

Sélection des travaux correctifs; code de construction en vigueur.

Les travaux correctifs doivent être conformes au nouveau code de construction en vigueur.

Concernant la qualité minimale des travaux correctifs recommandés et leur coût, il convient de rappeler la Loi sur le bâtiment et le code de construction: La Régie du bâtiment du Québec adopte un code de construction qui établit des normes concernant les travaux de construction d’un bâtiment, d’un équipement destiné à l’usage du public, d’une installation non rattachée à un bâtiment ou d’une installation d’équipements pétroliers, y compris leur voisinage.

Plus précisément, concernant les travaux de réparation d’un vice, la Loi mentionne: Pour l’application de la présente loi, sont assimilés à des travaux de construction les travaux de fondation, d’érection, de rénovation, de réparation, d’entretien, de modification ou de démolition.

Conformément à la Loi sur le bâtiment, les travaux de construction requis pour la correction du vice doivent être conformes au Code de construction en vigueur. L’expert se réfère au Code de construction actuel pour les travaux correctif du vice caché.

L’expertise, effectuée selon les exigences du Code de construction permet la sélection des travaux requis.

Calcul du coût standard de construction

Plusieurs sous-catégories de travaux de construction sont souvent touchées par le même vice. Par exemple le vice d’infiltration d’eau dans un sous-sol fini qui requiert l’intervention de plusieurs sous-catégories d’entrepreneurs spécialisés: en excavation, en drainage, en aménagement paysager et pavage, en étanchéité, en coffrage et fondation, en dégarnissage et décontamination, en menuiserie, en gypse, en isolation, en électricité, ainsi qu’en peinture.

La bonne pratique en évaluation requiert d’estimer l’ensemble des travaux à exécuter, pour réparer le vice. Selon l’ampleur des travaux, le calcul du coût global inclût le coût des professionnels tels l’architecte et l’ingénieur pour la conception et la surveillance de l’ouvrage, le coût des permis, le coût de la main d’oeuvre, le coût des matériaux, le coût du profit et administration de l’entrepreneur spécialisé ainsi que de l’entrepreneur général.

Lorsque l’expert a établi les travaux de construction qui sont requis pour réparer ou corriger le vice, il est requis de les quantifier par les relevés dimensionnels des surfaces ou zones à corriger. L’ampleur et le coût associé à la correction du dommage varie, selon qu’il s’agit d’une perte totale ou d’une perte partielle, de chaque composante touchée par le vice.

Dérivée de l’estimation des coûts pour la construction neuve, la méthode de coût au pied carré est parfois utilisée pour estimer les coût des dommages en vice caché et sinistre résidentiel et commercial léger. Les allocations minimales sont alors utilisées pour les petites quantités, car le coût standard au pied carré est inversement proportionnel à la quantité, tout comme cela est le cas pour les escomptes de volume, dans le commerce.

À cette étape, il s’agit de déterminer le coût de remplacement, ou la valeur à neuf selon les normes actuelles du code de construction.

Deux méthodes, soit la méthode d’estimation du coût standard au pied carré, et la méthode du temps et matériel, sont utilisés pour permettre une estimation précise des coûts de réparation.

Méthode du coût standard au pied carré

La base de la méthode du coût standard au pied carré consiste à relever les mesures des travaux correctifs qui seront requis lors de l’inspection du vice, pour permette le calcul des aires en pieds carrés ou mètres carrés des travaux. Pour certains types de vices, les volumes en pieds cubes ou mètre cubes sont requis.

Méthode du taux horaire et matériel

Méthode complémentaire, la méthode du temps et matériel nécessite une bonne connaissance du processus de construction, car en plus des quantités, elle requiert la connaissance des divers métiers, des rendements horaires ainsi que des matériaux requis. Dans le cas des réparations et travaux correctifs en vice caché, il est souvent nécessaire d’utiliser cette méthode considérant que les estimations aux pieds carrés sont limitées aux travaux de remplacement de surface ou de volumes, et elle n’inclut pas les travaux d’appoint, d’ajustement ou de ragréage fréquemment rencontrés dans la réparation des vices dans les immeuble existants.

Les coûts horaires standards de la main-d’œuvre dans l’industrie de la construction servent, à déterminer le coûtant de la main-d’œuvre, selon le décret de construction. Le coût de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) s’ajoute. Ce montant varie pour chaque entreprise en fonction de divers facteurs de santé et de sécurité au travail.

Ces deux méthodes de coût considèrent séparément les diverses composantes du terrain et du bâtiment, et ils compilent la valeur des travaux en faisant la somme des estimations.

Amortissement et valeur ajoutée à l’immeuble

Les travaux de réparation du vice sont des nouveaux travaux de construction, exécutés selon le Code de construction en vigueur au moment des travaux.

La valeur à neuf des travaux correctifs du vice selon les normes contemporaines constituent un ajout de valeur, ou une plus-value, en raison du remplacement d’une composante usée par une composante neuve. Or, dans le cas d’un immeuble existant grévé d’un vice caché, la garantie qualité ne couvre pas l’usure normale lorsque l’acheteur devait s’attendre à détérioration par cette usure.

Un acheteur ne peut ainsi s’attendre à recevoir le plein remboursement de l’ajout de la valeur à neuf des travaux de construction correctifs du vice qui sont effectués sur son immeuble.

Dans le cas de l’évaluation du dommage par un vice dans un immeuble existant, le coût des travaux de construction correctifs sont réduit par l’amortissement ou dépréciation accumulé au fil des ans, c’est-à-dire l’usure physique existante en fonction de l’âge de l’immeuble.

Dépréciation des travaux de réparation du vice, quantum

La détermination de la valeur des travaux de construction dépréciée applicable permet de d’établir la valeur de la réclamation dans la détermination du quantum.

L’évaluation d’expert inclut la dépréciation applicable pour tenir compte de la plus-value qu’apporteront les travaux de construction apportés à l’immeuble. Il s’agit essentiellement de la dépréciation physique qui est la détérioration générale des matériaux de construction causée par le vieillissement de l’immeuble. La dépréciation physique est évaluée selon la durée vie de chacune des composantes du bâtiment,

Le taux de dépréciation varie selon l’usure en fonction de l’âge de la composante au moment de la découverte du vice, de l’âge de la composante au moment de l’achat de l’immeuble, ainsi que la durée de vie propre à chaque composante de la construction du bâtiment.

Chaque composante a une durée de vie différente. Parfois, la même composante peut avoir des durées de vies différentes selon son niveau de qualité et son coût d’achat initial, par exemple le bardeau de couverture de durée 15 ans, 20 ou 30 ans.

Le calcul de la dépréciation applicable permet à l’expert de déterminer la valeur actualisée de la réclamation, c’est-à-dire le montant que l’acheteur peut réellement s’attendre à obtenir, compte tenu de l’âge de l’immeuble/de la composante viciée.

L’évaluation des coût des travaux correctifs du vice caché et du vice de construction, fait partie de notre expertise.

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