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En matière de vice caché immobilier, les parties au litige s’attendent à une juste évaluation du coût pour établir le niveau de gravité du vice.

Le vice doit être suffisamment sérieux pour que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou encore, s’il l’avait connu, il ne l’aurait acheté qu’à un moindre prix.

L’estimation du coût de réparation permet d’établir la gravité du vice, et la nature du litige, notamment l’annulation de la vente de l’immeuble ou la diminution de son prix.

Le calcul du coût de réparation permet également d’évaluer la réduction du prix de vente, en prenant pour base de calcul l’estimation des divers travaux de construction qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Un immeuble peut être affecté d’un ensemble de vices mineurs, qui mis ensemble, vont permettre de rencontrer la gravité exigée par la loi.

Cependant, la valeur à neuf est réduite en fonction de la plus-value des divers travaux correctifs apportés à l’immeuble, en considérant l’âge la dépréciation des diverses composantes de l’immeuble.

Le fondement juridique, pour évaluer ce qui doit être payé, est qu’il faut pas enrichir l’acheteur, la réduction de prix devant demeurer équitable pour le vendeur.

L’expertise en évaluation de travaux de construction permet le calcul le coût des diverses réparations requises, en tenant compte de la plus-value apportée par ces travaux, dans la détermination du montant accordé.

Par ailleurs, c’est l’estimation du coût de la réparation du vice qui va déterminer le montant de la poursuite. Si le montant réclamé s’élève à moins de 15 000 $, il est possible d’aller devant la Cour des petites créances et d’éviter les frais d’avocats.

Par ailleurs plusieurs sous-catégories de travaux de rénovation ou de réparation, sont souvent requises pour réparer un vice caché. Par exemple le vice d’infiltration d’eau dans un sous-sol fini qui requiert l’intervention de plusieurs sous-catégories d’entrepreneurs spécialisés: en excavation, en drainage, en aménagement paysager et pavage, en étanchéité, en coffrage et fondation, en dégarnissage et décontamination, en menuiserie, en gypse, en isolation, en électricité, ainsi qu’en peinture.

Identification des travaux correctifs requis et des coûts.

En général, le vice est une malfaçon ou une construction en violation des règles de l’art.

Pour être en mesure d’estimer le coût des travaux requis pour corriger le vice, l’expert indépendant procure une opinion professionnelle objective, fondée sur la connaissance du bâtiment des codes de construction.

Pour être en mesure d’évaluer les travaux correctifs requis, l’expert fera les observations et les mesures requises sur les lieux.

L’inspection visuelle, la détection aux instruments, les sondages et forages et les analyses en laboratoires font partie des techniques employées pour évaluer l’ampleur du vice et l’évaluation des coûts de réparation.

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Réparation selon le Code de construction

Le propriétaire immobilier est responsable des vices cachés à la revente de son immeuble, et les travaux de réparation non conformes au Code de construction sont à éviter lors de la correction du vice découvert.

Les codes de construction sont les documents qui servent de fondement à la majeure partie de la réglementation provinciale en matière de travaux de réparation immobiliers.

Ces documents font partie des documents de référence en matière de conformité de réparations, rénovations et en construction. Notre bibliothèque d’ouvrages de coût standards de construction complète celle des codes et normes de construction.

Le calcul d’estimation des nouveaux coûts de réparation, de projets de rénovations ou de travaux correctifs de vices, notre expertise se base sur des travaux conformes aux nouveaux codes de construction en vigueur.

Concernant la qualité minimale des travaux correctifs du vice requis, et l’évaluation de leur coût, il convient de rappeler la Loi sur le bâtiment et le code de construction: La Régie du bâtiment du Québec adopte un code de construction qui établit des normes concernant les travaux de construction d’un bâtiment, d’un équipement destiné à l’usage du public, d’une installation non rattachée à un bâtiment ou d’une installation d’équipements pétroliers, y compris leur voisinage.

Plus précisément, concernant les travaux de réparation d’un vice, la Loi mentionne: Pour l’application de la présente loi, sont assimilés à des travaux de construction les travaux de fondation, d’érection, de rénovation, de réparation, d’entretien, de modification ou de démolition.

Conformément à la Loi sur le bâtiment, les travaux de construction requis pour la correction du vice doivent être conformes au Code de construction en vigueur. L’expert se réfère au Code de construction actuel pour les travaux correctif du vice caché.

L’inspection de l’expert, effectuée selon les exigences du Code de construction permet la sélection des travaux requis.

Évaluation d’expert indépendant : opinion professionnelle.

Pour une évaluation neutre et objective, l’avis de l’expert indépendant membre de son ordre professionnel, est conforme au code de déontologie conçu pour la protection du public.

L’avis de l’expert indépendant est également libre d’intérêts commerciaux en lien avec la vente de services futurs, par exemple l’avis d’un l’entrepreneur soumissionnaire intéressé à la vente de services de construction.

L’avis de l’expert indépendant est libre de conflits d’intérêts en lien avec des services qui ont été rendus dans le passé concernant l’immeuble en question.

Par exemple, l’inspecteur en bâtiment qui pourrait avoir omis de constater un vice apparent, avant la vente, le vendeur professionnel ou l’entrepreneur qui ont y fait des travaux de construction non-conformes. Considérant les conflits d’interêts et les risques de poursuite, ces opinions ne constituent pas des avis neutres et indépendants.

L’évaluation du coût du vice caché requiert une formation et technique sur le Code du bâtiment et les normes de construction, jumelée une solide expérience de la construction, sur le terrain.

Pendant son examen des lieux, l’expert examine plusieurs éléments déficients dont certains sont mineurs ou anodins. D’autres sont majeurs avec des conséquences parfois très importantes et dommageables.

Le choix de la méthode appropriée de réparation est établi par l’expert indépendant, selon le type de dommages et les normes de construction.

Selon le besoin, il possède les qualités de l’expertise légale et les qualifications de l’expert en vice caché bâtiment qui vous accompagnera dans votre démarche juridique.

Erreur à éviter: soumission d’entrepreneur

À la découverte d’un vice caché, le propriétaire de l’immeuble demande parfois une soumission d’entrepreneur pour obtenir une estimation gratuite, ou une estimation conditionnelle à l’octroi du contrat. Cela représente un risque d’erreur élevé.

Une soumission d’entrepreneur trop basse, fondée sur des travaux incomplets ou non conformes au Code de construction, ne constitue pas une estimation fiable du coût de réparation du vice.

À l’opposé une soumission trop haute, fondée sur une marge de profit élevée de l’entrepreneur, n’est pas une estimation de coût fiable du coût des réparations de vice caché.

Par ailleurs, plusieurs sous-catégories d’entrepreneurs spécialisés sont souvent requises pour la réparation d’un vice caché. L’estimation du coût requiert l’intervention de plusieurs sous-catégories d’entrepreneurs possédant des licences spécialisés de la Régie du bâtiment.

L’évaluation du coût du vice requiert alors l’analyse et la compilation des soumissions reçues.

L’expert professionnel indépendant vous procure un avis technique neutre et objectif. C’est le bon choix lorsque qu’un besoin d’impartialité se fait sentir

Les solutions appropriées de réparation ou de construction sont alors recommandées par l’expert indépendant, selon le constat des observations sur les lieux les normes de construction.

Méthodes d’estimation: calcul du coût des travaux de rénovation

La bonne pratique en estimation des coûts de travaux requiert d’estimer chaque élément de l’ensemble des travaux à exécuter, pour la réparation ou la rénovation.

Selon l’ampleur des travaux, le calcul le coût global inclût le coût des professionnels tels l’architecte et l’ingénieur pour la conception et la surveillance de l’ouvrage, le coût des permis, le coût de la main d’oeuvre, le coût des matériaux, le coût du profit et administration de l’entrepreneur spécialisé ainsi que de l’entrepreneur général.

Dans le cas de travaux de rénovation ou de réparation d’un vice, lorsque l’expert a établi la conformité des travaux de construction qui sont requis pour réparer, rénover ou corriger le vice, il est alors requis de les quantifier par les relevés dimensionnels des surfaces ou zones à corriger. L’ampleur et le coût associé à la rénovation, la réparation ou la correction du dommage varie, selon qu’il s’agit d’une perte totale ou d’une perte partielle, de chaque composante touchée par les travaux.

Deux méthodes, soit la méthode d’estimation du coût standard au pied carré, et la méthode du temps et matériel, sont utilisés pour permettre une estimation précise des coûts de réparation.

Expertise légale en vices cachés, l’expérience

Depuis 25 ans, l’expertise légale du bâtiment fait partie de notre quotidien.

Les experts en bâtiment de BEBEXPERTS ont été reconnus experts par la Cour en matière de vice cachés et de vices de construction.

Ils sont disponibles pour vous assister lors d’une consultation professionnelle sur un problème du bâtiment si vous soupçonnez la présence d’un vice caché.

Pour plus d’information contactez nous ici : https://bebexperts.com/#contact

Solutions sur mesure en évaluation du vice caché et en expertise légale du bâtiment.

Note: Cette information sur le vice caché immobilier n’est pas un avis ou un conseil juridique. Votre avocat et votre notaire sont vos meilleurs conseillers en matière légale.

Sources : Code de procédure civile, Québec et L’expert, recevabilité, qualification et force probante, Formation continue ; Barreau du Québec.

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