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Vous venez d’acheter une maison et vous découvrez des fourmis. Vous vous inquiétez de la possibilité d’un vice caché.

Certaines fourmis sont dommageables pour les immeubles. Au Québec, on compte plus de 100 espèces de fourmis , dont cinq qui sont charpentières. Il est normal de retrouver des fourmis des près des maisons ainsi qu’à l’intérieur. Cependant certaines fourmis endommagent le bois de construction l’immeuble.

Fourmis dommageables pour le bois de construction.

La fourmi charpentière rouge et la fourmi noire gâte-bois comptent parmi les espèces de fourmis charpentières les plus communes à l’origine des dommages structuraux dans les immeubles.

Le corps de la fourmi charpentière rouge est noirâtre avec un thorax aux teintes de rouge ou de brun. La fourmi noire gâte-bois est, quant à elle, uniformément noire avec des teintes de brun.

La fourmi charpentière mesure entre 6 et 25 mm de longueur (0,24 à 1 pouce). Son corps est divisé en trois parties, dont l’une s’étrangle en une taille très fine.

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Le bois de la famille des conifères utilisé en construction de structure de bâtiment sont le sapin, l’épinette et le pin. Il s’agit du bois charpente de type SPF spécifié au Code de construction. Ce type bois est plus susceptible d’attirer les fourmis charpentières, car il est plus mou.

Les fourmis charpentières creusent le bois pour y aménager des galeries et installer leurs nids. La reine nidifie dans le bois mou. Les fourmis charpentières construisent parfois leurs nids dans du bois déjà décomposé, humide et parfois dans du bois sain.

De ce fait, les fourmis charpentières peuvent être à l’origine de dommages ou de vices cachés dans la structure en bois des bâtiments

La fonction du rapport de vice caché.

L’expertise a pour but d’éclairer le tribunal et de l’aider dans l’appréciation d’une preuve en faisant appel à une personne compétente dans la discipline ou la matière concernée. Code procédure civile, article 231. 2014, c. 1. a. 231.

Le rapport de vice caché est destiné au dossier du tribunal à des fins de résolution du litige entre le vendeur et l’acheteur, suite à la transaction immobilière.

Le témoignage d’expert est admissible pourvu que l’expert possède les qualités requises et que son témoignage soit nécessaire ou utile au tribunal aux fins de trancher des questions de caractère technique ou scientifique sur le vice caché. (1)

Nous produisons un rapport technique selon la présentation technique scientifique conventionnelle: mandat et mise en situation/méthodologie/ observation/analyse/conclusion.

La déclaration de l’expert au rapport de vice caché.

L’article 235 C.p.c prévoit la déclaration par l’expert à l’exécution de sa mission d’expertise du vice caché:

Je déclare que j’exécuterai ma mission en tant qu’expert avec objectivité, impartialité et rigueur. Afin d’éclairer le tribunal dans sa prise de décision, je donnerai un avis au meilleur de mes compétences sur les points qui me seront soumis en tenant compte des faits relatifs au litige. J’informerai, sur demande, le tribunal et les parties de mes compétences professionnelles, du déroulement de mes travaux et, le cas échéant, des instructions que j’aurai reçues d’une partie.

Je respecterai les délais qui me seront donnés et, au besoin, demanderai au tribunal les directives nécessaires pour accomplir ma mission.

La teneur du rapport d’expertise

Le rapport contient une description de la mise en situation, de l’historique en lien avec le vice caché, ainsi que du mandat qui a été confié à l’ingénieur.

Le rapport inclut les documents de référence qui ont consultés par l’expert dans l’exécution de l’expertise du bâtiment.

Le rapport de l’expert inclut la date de la visite d’inspection des lieux et le numéro civique ou de cadastre de l’immeuble ou du bâtiment inspecté.

Le rapport inclut les résultat de l’inspection, incluant les observations visuelles, les mesures, relevés de détection aux instruments, les sondages intrusifs, et toute autre méthode d’inspection utilisée par l’expert.

Les calculs requis sont décrits, selon le besoin du dossier.

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Le rapport inclut un commentaire et une analyse des mesures, relevés et des observations en lien avec le vice à l’étude.

Le rapport établit si le vice existait avant la vente de l’immeuble par vérification de l’antériorité ou la datation du vice.

Selon le cas, le rapport inclut la référence technique pertinente à l’analyse du vice, incluant les règlements, les codes de construction, les normes, les règles de l’art, les spécifications des fabricants, les études et tout autre document à l’appui de l’opinion présentée.

Au besoin, le rapport inclut la description des travaux de construction ou de réparation, selon les codes et normes applicables requis pour la correction du vice.

Inspection d’expert de la gravité du vice de structure

Ne négligez pas le risque associé aux dommages à la structure. Si le doute persiste, consultez nous experts. Il évaluera l’étendue des dommages à la structure de l’immeuble.

Selon le besoin, l’inspection visuelle est complété par l’inspection aux instruments tel que la détection aux infrarouges. Selon la gravité des dommages structuraux, les relevés de niveau et d’aplomb au niveau laser et au théodolite sont employés.

Certains cas peuvent demander des réparations urgentes, si le vice est dangereux ou qu’ il risque d’endommager gravement l’immeuble. Ce pourrait être le cas des fourmis charpentières, qui peuvent fragiliser ou détruire une charpente en creusant des tunnels dans le bois de structure qui soutient l’immeuble.

Moins connue, la fourmi de pavé, se retrouve également dans la construction des pavages. La fourmi de pavé est très active autour de la maison. Elle creuse le terrain et sous le pavage. Elle niche souvent à l’extérieur, dans les fissures des trottoirs, entre les dalles de pavé ou en bordure des patios.

Réparation du dommage selon le Code de construction

Le propriétaire immobilier est responsable des vices cachés à la revente de son immeuble, et les travaux de réparation non conformes au Code de construction sont à éviter lors de la correction du vice découvert.

Les codes de construction sont les documents qui servent de fondement à la majeure partie de la réglementation provinciale en matière de travaux de réparation immobiliers.

Ces documents font partie des documents de référence en matière de conformité de réparations, rénovations et en construction. Notre bibliothèque d’ouvrages de coût standards de construction complète celle des codes et normes de construction.

Le calcul d’estimation des nouveaux coûts de réparation, de projets de rénovations ou de travaux correctifs de vices, notre expertise se base sur des travaux conformes aux nouveaux codes de construction en vigueur.

Concernant la qualité minimale des travaux correctifs du vice requis, et l’évaluation de leur coût, il convient de rappeler la Loi sur le bâtiment et le code de construction: La Régie du bâtiment du Québec adopte un code de construction qui établit des normes concernant les travaux de construction d’un bâtiment, d’un équipement destiné à l’usage du public, d’une installation non rattachée à un bâtiment ou d’une installation d’équipements pétroliers, y compris leur voisinage.

Plus précisément, concernant les travaux de réparation d’un vice, la Loi mentionne: Pour l’application de la présente loi, sont assimilés à des travaux de construction les travaux de fondation, d’érection, de rénovation, de réparation, d’entretien, de modification ou de démolition.

Conformément à la Loi sur le bâtiment, les travaux de construction requis pour la correction du vice doivent être conformes au Code de construction en vigueur. L’expert se réfère au Code de construction actuel pour les travaux correctif du vice caché.

L’inspection de l’expert, effectuée selon les exigences du Code de construction permet la sélection des travaux requis.

Évaluation d’expert indépendant : opinion professionnelle.

Pour une évaluation neutre et objective, l’avis de l’expert indépendant membre de son ordre professionnel, est conforme au code de déontologie conçu pour la protection du public.

L’avis de l’expert indépendant est libre de conflits d’intérêts en lien avec des services qui ont été rendus dans le passé concernant l’immeuble en question.

Par exemple, l’inspecteur en bâtiment qui pourrait avoir omis de constater un vice apparent, avant la vente, le vendeur professionnel ou encore l’entrepreneur qui ont y fait des travaux de construction non-conformes. Considérant les conflits d’interêts et les risques de poursuite, ces opinions ne constituent pas des avis neutres et indépendants.

L’avis de l’expert indépendant est également libre d’intérêts commerciaux en lien avec la vente de services futurs, par exemple l’avis d’un l’entrepreneur soumissionnaire intéressé à la vente de services de construction.

L’évaluation du coût du vice caché requiert une formation et technique sur le Code du bâtiment et les normes de construction, jumelée une solide expérience de la construction, sur le terrain.

Pendant son examen des lieux, l’expert examine plusieurs éléments déficients dont certains sont mineurs ou anodins. D’autres sont majeurs avec des conséquences parfois très importantes et dommageables.

Le choix de la méthode appropriée de réparation est établi par l’expert indépendant, selon le type de dommages et les normes de construction.

Selon le besoin, il possède les qualités de l’expertise légale et les qualifications de l’expert en vice caché bâtiment qui vous accompagnera dans votre démarche juridique.

Erreur à éviter: soumission d’entrepreneur

À la découverte d’un vice caché, le propriétaire de l’immeuble demande parfois une soumission d’entrepreneur pour obtenir une estimation gratuite, ou une estimation conditionnelle à l’octroi du contrat. Cela représente un risque d’erreur élevé.

Une soumission d’entrepreneur trop basse, fondée sur des travaux incomplets ou non conformes au Code de construction, ne constitue pas une estimation fiable du coût de réparation du vice.

À l’opposé une soumission trop haute, fondée sur une marge de profit élevée de l’entrepreneur, n’est pas une estimation de coût fiable du coût des réparations de vice caché.

Par ailleurs, plusieurs sous-catégories d’entrepreneurs spécialisés sont souvent requises pour la réparation d’un vice caché. L’estimation du coût requiert l’intervention de plusieurs sous-catégories d’entrepreneurs possédant des licences spécialisés de la Régie du bâtiment.

L’évaluation du coût du vice requiert alors l’analyse et la compilation des soumissions reçues.

L’expert professionnel indépendant vous procure un avis technique neutre et objectif. C’est le bon choix lorsque qu’un besoin d’impartialité se fait sentir

Les solutions appropriées de réparation ou de construction sont alors recommandées par l’expert indépendant, selon le constat des observations sur les lieux les normes de construction.

Méthodes d’estimation: calcul du coût des travaux de réparation du dommage.

La bonne pratique en estimation des coûts de travaux requiert d’estimer chaque élément de l’ensemble des travaux à exécuter, pour la réparation ou la rénovation.

Selon l’ampleur des travaux, le calcul le coût global inclût le coût des professionnels tels l’architecte et l’ingénieur pour la conception et la surveillance de l’ouvrage, le coût des permis, le coût de la main d’oeuvre, le coût des matériaux, le coût du profit et administration de l’entrepreneur spécialisé ainsi que de l’entrepreneur général.

Dans le cas de travaux de rénovation ou de réparation d’un vice, lorsque l’expert a établi la conformité des travaux de construction qui sont requis pour réparer, rénover ou corriger le vice, il est alors requis de les quantifier par les relevés dimensionnels des surfaces ou zones à corriger. L’ampleur et le coût associé à la rénovation, la réparation ou la correction du dommage varie, selon qu’il s’agit d’une perte totale ou d’une perte partielle, de chaque composante touchée par les travaux.

Deux méthodes, soit la méthode d’estimation du coût standard au pied carré, et la méthode du temps et matériel, sont utilisés pour permettre une estimation précise des coûts de réparation.

Expertise légale en vices cachés

Les experts en bâtiment de BEBEXPERTS ont été reconnus experts par la Cour en matière de vice cachés et de vices de construction.

Ils sont disponibles pour vous assister lors d’une consultation professionnelle sur un problème du bâtiment si vous soupçonnez la présence d’un vice caché.

Depuis 3 décennies, l’expertise légale en vice caché, et en vice de construction fait partie de notre quotidien

Nous vous offrons des solutions sur mesure en matière de vice caché.

• Service de consultation d’ingénieur expert.
• Analyse de rapports d’inspection et de plans de construction.
• Inspection visuelle sur le site.
• Inspection au instruments.
• Inspection intrusives.
• Échantillonage de matériaux.
• Analyse en laboratoire.
• Solutions de travaux correctifs.
• Évaluation des coûts de construction ou de réparation.
• Rapport d’expertise légale d’ingénieur.
• Assistance à la conférence de règlement à l’amiable.
• Service d’ingénieur témoin expert au tribunal.

BEBEXPERTS: L’expérience et la science du bâtiment.

Chaque cas est spécifique, et chaque intervention est faite sur mesure, selon votre besoin. Pour nous joindre cliquez ici: https://bebexperts.com/#contact