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L’expertise en construction immobilière révèle que l’infiltration d’eau souterraine de la nappe phréatique est parfois source de vice caché au sous-sol.
L’infiltration d’eau de la nappe phréatique comporte des risques de dommages importants au bâtiment ainsi qu’à la santé des occupants.
La nappe phréatique et l’eau souterraine n’est pas seulement confinée à quelques canaux ou dépressions de la même façon que l’eau de surface se concentre dans des cours d’eau et des lacs. Elle est naturellement omniprésente dans le sol. On la trouve dans les interstices des particules de roches et de sol, ou dans les crevasses et fissures des roches.
L’inspection de la protection du sous-sol contre les infiltrations par la nappe phréatique souterraine est exclue de l’inspection préachat qui est effectuée pour l’acheteur du bâtiment.
Il en résulte que le vice d’infiltration d’eau est caché pour l’acheteur lors de la transaction immobilière, avec un risque de baisse de valeur du bâtiment.
L’eau occupe les interstices des grains de sable et de silt et les fissures dans le roc.
Le niveau au-dessous duquel tous les interstices sont remplis d’eau s’appelle la surface de saturation. Au-dessus de cette surface se trouve la zone d’aération. Ici, les espaces dans la roche et le sol contiennent à la fois de l’air et de l’eau. L’eau dans cette zone s’appelle l’humidité du sol. Toute la région au-dessous de la surface de saturation est dénommée zone de saturation, et l’eau de cette zone est l’eau souterraine.
L’eau qui remplit ces cavités se situe généralement dans les 100 mètres sous la surface du sol. L’eau souterraine coule lentement à travers des formations aquifères (aquifères) à différents débits.
La nappe phréatique correspond à un aquifère souterrain situé à faible profondeur dans le sol.
La nappe phréatique et la construction du bâtiment
La nappe phréatique ou l’aquifère de faible profondeur, est une formation souterraine de sol perméable qui peut véhiculer des quantités d’eau plus ou moins importantes.
Les aquifères existent dans toutes les dimensions et varient d’après leur composition et leur origine.
Bien que l’eau souterraine existe partout dans le sous-sol, certaines parties de la zone de saturation contiennent plus d’eau que d’autres. L’excavation du sol pour les fondations de l’immeuble atteint parfois le niveau de la nappe phréatique.
Il en résulte alors des risques d’infiltration d’eau dans le sous-sol de l’immeuble, lorsque les techniques de construction appropriées ne sont pas utilisées.
La bonne pratique en construction consiste à prendre en considération le sol naturel ainsi que les effets de la nappe phréatique sur le sous-sol du bâtiment projeté, évitant ainsi les vices de construction.
La nappe phréatique et la circulation de l’eau souterraine
L’eau souterraine circule lentement, contrairement au ruissellement de l’eau de surface.
Les sols perméables contiennent des fissures ou des espaces interreliés qui sont suffisamment nombreux et volumineux pour laisser l’eau circuler librement. Dans certains matériaux perméables, l’eau souterraine peut se déplacer sur plusieurs mètres en une journée; en d’autres endroits, elle ne se déplace que de quelques centimètres en un siècle. L’eau souterraine ne circule que très lentement dans des matériaux relativement imperméables comme l’argile et les schistes.
Les spécialistes des eaux souterraines distinguent généralement deux types d’aquifères selon leur distinction physique : les milieux poreux et les aquifères fissurés.
Les milieux poreux sont des aquifères composés d’agrégats de particules tels les sables et les graviers. L’eau souterraine occupe les vides interstitiels des grains à travers lesquels elle circule. Les milieux poreux où les grains ne sont pas reliés l’un à l’autre sont considérés comme meubles. Si les grains sont cimentés les uns aux autres, ces aquifères sont dits consolidés. Les grès sont des exemples de milieux poreux consolidés.
Une nappe phréatique correspond à un aquifère souterrain, une réserve d’eau souterraine, située à faible profondeur dans le sol.
Le Code de construction requiert de vérifier le sol et le niveau de la nappe phréatique avant la construction, pour protéger le sous-sol de l’immeuble contre l’infiltration d’eau.
Une fondation hydrofuge pourrait être nécessaire, selon les besoins du terrain de la construction.
Évitez les travaux inutiles; consultez un expert
Un drain français de capacité insuffisante sera inadéquat pour évacuer l’important volume d’eau provenant de l’aquifère et la montée de la nappe phréatique. Dans ce cas, les travaux de remplacement de drain sont alors inutiles.
L’installation de drain français prévu doit être suffisant pour évacuer le débit d’eau requis, afin de protéger le bas murs de la fondation contre les infiltrations dans le sous-sol.
Les eaux souterraines de la nappe phréatique vont s’infiltrer dans le sous-sol, si la base du mur de fondation n’est pas étanche.
Il s’agit alors d’un vice de construction caché, lors de l’implantation du bâtiment sur le terrain.
Nappe phréatique; vice de construction, décision
Demande d’arbitrage par l’entrepreneur. Rejetée.
Les bénéficiaires ont signé un contrat en vue de faire construire une maison sur un terrain leur appartenant. La proposition de l’entrepreneur contenait un plan de fondation prévoyant que l’entrepreneur en fondation s’assurerait que les conditions de sol soient acceptables avant de construire les fondations. Par ailleurs, en vertu du contrat, les bénéficiaires étaient responsables d’établir la hauteur et le niveau de leur fondation par rapport à un repère vérifiable.
Nappe phréatique, étude inspection d’expert
Les bénéficiaires ont obtenu une étude de caractérisation selon laquelle la nappe phréatique se situait à 1,2 mètre et ils ont communiqué cette étude à l’entrepreneur, qui n’a fait part de l’étude à personne. Quelques mois après la réception de l’immeuble, les bénéficiaires ont subi des infiltrations d’eau. L’administrateur a conclu que le bâtiment était atteint d’un vice caché pour lequel l’entrepreneur était responsable.
Nappe phréatique, niveau de la fondation
Ainsi, l’entrepreneur avait l’obligation et la responsabilité de vérifier la profondeur de l’excavation et le niveau de la nappe phréatique avant la mise en place des fondations, ce qui aurait permis de s’assurer que, à l’endroit où il implanterait la fondation, il n’y avait pas eu d’erreurs de la part de l’entrepreneur en excavation des bénéficiaires. Par ailleurs, l’entrepreneur savait qu’une expertise pour la mise en place de la fosse septique et du champ d’épuration avait été faite et que dans ce rapport le niveau de la nappe phréatique était indiqué. Cette décision de l’administrateur doit être maintenue. En l’espèce, ce ne sont pas les bénéficiaires ou leur excavateur qui ont déterminé le niveau de la fondation, mais le sous-traitant de l’entrepreneur, qui devait s’assurer des conditions de sol et qui n’a pas reçu de copie de l’étude de caractérisation de la part de l’entrepreneur.
Nappe phréatique et vice caché
Les gestes faits par l’entrepreneur et son sous-traitant ont entraîné la responsabilité de l’entrepreneur pour le vice caché en cause puisqu’il avait l’obligation, dans le but de prévenir les malfaçons et les vices, de vérifier auprès des bénéficiaires si le niveau de la fondation donné par ces derniers avait été déterminé par eux, et de quelle manière, et d’agir en conséquence avec prudence et diligence.
LES HABITATIONS MONT-CARLETON INC., entrepreneur, et MARGUERITE DUNN et FRANÇOIS GOSSELIN, bénéficiaires, et LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR), administrateur du plan de garantie
Régie du bâtiment Habitations Mont-Carleton inc. et Dunn, Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 171109001, 2017-12-07
Inspection expert, indices de nappe phréatique
L’infiltration par la montée de la nappe phréatique dans le sol se manifeste parfois dans la partie basse du mur ou à la jonction du mur et du plancher.
Au bas des murs de fondation apparents dans le sous sol, il est recommandé inspecter les surfaces du béton à la recherche d’indices possibles de montées d’eau souterraines, tel l’humidité anormale provenant du sol au travers la dalle ou les murs de béton qui entourent le sous-sol.
L’efflorescence se manifeste parfois au bas des murs de fondation du sous-sol.
Des travaux majeurs de sol, de drainage, de fondation et d’aménagement paysager peuvent être requis, pour corriger la situation.
L’inspection d’expert indépendant, opinion professionnelle
La qualité des inspections du bâtiment ainsi les qualifications des experts varient.
Le choix du bon expert pour l’inspection est déterminante pour prendre la bonne décision, parmi les choix techniques qui s’offrent à vous.
L’expert indépendant, libre d’interêts commerciaux ou ceux d’autres parties, vous procure un avis technique neutre et objectif.
Il possède une formation scientifique et technique sur le Code de construction jumelée une solide expérience de l’inspection de la construction, sur le terrain.
Pendant l’inspection, l’expert examine plusieurs éléments déficients dont certains sont mineurs ou anodins.
D’autres sont majeurs avec des conséquences parfois très importantes et dommageables. Les options de solutions appropriées de réparation ou de construction sont alors recommandé par l’expert indépendant, selon le constat des observations sur les lieux les normes de construction.
L’infiltration d’eau de la nappe phréatique comporte des risques de dommages importants au bâtiment ainsi qu’à la santé des occupants, par la prolifération des moisissures.
Depuis 3 décennies, le dépistage de l’infiltration d’eau fait partie du quotidien de BEBEXPERTS.
Évitez le risque. Pour une décision éclairée, consultez les experts.
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